Nützliche Ratschläge zum Thema »Mietrecht und Mieterfragen«
Schönheitsreparaturen:Die Vereinbarung starrer und fester Renovierungsfristen im Mietvertrag ist unzulässig. Wird vereinbart, dass “mindestens” oder “immer” oder “auf jeden Fall” Küche, Bad und Toilette nach 3 Jahren; Wohn-, Schlaf- und Kinderzimmer nach 5 Jahren renoviert werden müssen, ist diese Vertragsklausel unwirksam, der Mieter muss nicht renovieren BGH VIII ZR 361/03).
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Die Vereinbarung “Die Kosten der Schönheitsreparaturen trägt der Mieter” ist wirksam (BGH VIII ZR 339/03).
Ist im Mietvertrag vereinbart, dass der Mieter bei seinem Auszug die Wohnung immer renovieren muss, ist das unwirksam. Die Unwirksamkeit erfasst auch eine eventuelle zweite Absprache im Mietvertrag, die die laufenden Renovierungsarbeiten betrifft (BGH VIII ZR 335/02).
Kündigungsfristen:Für eine Mieterkündigung gilt grundsätzlich die dreimonatige Kündigungsfrist. Die alten, von der Wohndauer abhängigen, drei bis zwölf Monate langen Fristen greifen nur dann ein, wenn sie in einem vor dem 1. September 2001 abgeschlossenen Mietvertrag vereinbart, das heißt wörtlich oder sinngemäß wiedergegeben worden sind (BGH VIII ZR 240/02).
Die kurze, dreimonatige Kündigungsfrist für Mieter greift auch dann nicht ein, wenn die längeren, drei- bis zwölfmonatigen Kündigungsfristen in einer Fußnote des Vertrages festgehalten wurden (BGH VIII ZR 64/03).
Mietminderung:Der Mieter verliert sein Recht zur Mietminderung nicht automatisch sechs Monate nach Auftreten des Mangels. Selbst dann nicht, wenn er in dieser Zeit die volle Miete anstandslos weitergezahlt oder den Vermieter nicht informiert hat (BGH VIII ZR 274/02).
Lebensgefährte:Will der Mieter nach Abschluss des Mietvertrages seinen Lebensgefährten in die Wohnung nachziehen lassen, muss er die Zustimmung des Vermieters einholen. Der muss den Nachzug des “Dritten” in aller Regel erlauben (BGH VIII ZR 371/02).
Wohnungsabnahme:Einer Wohnungsendabnahme geht immer eine fristgemäße Kündigung vom Mieter oder eine fristlose Kündigung Seitens des Vermieters voraus.
Der Mieter ist verpflichtet, die Wohnung entsprechend der mietvertraglichen Vereinbarung an den Vermieter zurückzugeben.
Je nachdem, was die Parteien im Mietvertrag geregelt haben, ist der Mieter verpflichtet, die Wohnung besenrein bzw. entsprechend der Schönheitsreparaturen-regelung (ev. Fristenplan) zurückzugeben.
Mietkaution:Die vertraglich vereinbarte Mietkaution darf immer egal, ob Barkaution oder verpfändetes Sparbuch in drei Monatsraten gezahlt werden. Anders lautende Vertragsabsprachen sind unwirksam (BGH VIII ZR 344/02).
Wird über das Vermögen des Vermieters das Insolvenzverfahren eröffnet, muss der Zwangsverwalter die Kaution bei Ende des Mietverhältnisses an den Mieter auszahlen (BGH VIII ZR 11/03).
Untermiete:Für die Weitervermietung oder Überlassung der Mietwohnung an andere, braucht der Mieter zwingend die Zustimmung seines Vermieters (§ 549 BGB).
Der Mieter hat unter bestimmten Voraussetzungen einen Anspruch auf diese Zustimmung des Vermieters. Dann nämlich, wenn er ein berechtigtes Interesse für eine Untervermietung hat. In diesem Fall darf der Vermieter nur ablehnen, wenn ein wichtiger Grund in der Person des Untermieters liegt, die Wohnung durch die Untermiete überbelegt ist oder ein anderer wichtiger Grund auf Seiten des Vermieters besteht. Ist dem Vermieter eine Untervermietung nur durch angemessene Erhöhung des Mietzinses zuzumuten, darf er die Zustimmung zur Untervermietung von einer Erhöhung der Miete abhängig machen. Die Interessen des Vermieters sind dabei anhand der Zumutbarkeit der Erlaubniserteilung zu beurteilen.
Dies gilt im übrigen nicht bei Familienangehörigen des Mieters. Diese darf er, sofern durch die Aufnahme keine Überbelegung der Wohnung entsteht, jederzeit in der Mietwohnung aufnehmen (Mitbenutzungsrecht). Die zur Mitbenutzung befugte Person kann allerdings gegenüber dem Vermieter keine Ansprüche geltend machen. Das kann nur der Hauptmieter.
Eine Gebrauchsüberlassung nach § 549 BGB an einen (oder mehrere) Dritte setzt immer voraus, dass ein Mietvertrag zwischen Hauptmieter und Dritten im Einverständnis des Vermieters geschlossen wird. Der Dritte erhält dann ein Mit - bzw. Teilbenutzungsrecht zum selbständigen Gebrauch.
Mietschulden: Wasser absperren!Mit einem Absperren des Wassers müssen Mieter von Gewerberäumen rechnen, die es mit ihren Mietzahlungen nicht so genau nehmen. Entgegen der bisher meist vertretenen Rechtauffassung, dass der Vermieter dies eigenmächtig nicht tun darf, urteilte das Kammergericht Berlin (Az.: 12 W 21/04).
Im verhandelten Fall kündigte der Vermieter aufgrund von Mietrückständen von mehr als 30.000 Euro das Mietverhältnis fristlos. Da die Kündigung gerechtfertigt und somit wirksam war, entfiel nach Ansicht des Gerichts ab diesem Zeitpunkt die Verpflichtung des Vermieters, für Nebenkosten in Vorleistung zu treten.
Abstandszahlungen:Bei entspanntem Wohnungsmarkt - und so wird er heute in Berlin bezeichnet - sind Abstandszahlungen zum Glück seltener. Vor einigen Jahren wurden sie häufig von Vormietern aber auch von Verwaltern u.a. für die bloße Überlassung von Mietwohnungen gefordert. Das ist seit 01.09.1993 nach § 4a des Wohnungsvermittlungsgesetzes für alle Wohnungsarten verboten.
Ablösungsverträge hingegen, d.h. die entgeltliche Übernahme von Möbeln und Einrichtungsgegenständen des Vormieters sind grundsätzlich wirksam. Unwirksam sind derartige Kaufverträge nur, wenn der Preis für die Möbelstücke oder Einrichtungsgegenstände in einem auffälligen Missverhältnis zum Wert steht.
Schimmel und Feuchtigkeit in der Wohnung:Feuchtigkeitsschäden gehören zu den häufigsten Wohnungsmängeln. Sie können in Wohnungen durch eindringendes Wasser auf Grund schadhafter oder unzureichend isolierter Außenwände und Dächer, durch undichte Rohrleitungen, aber auch durch Kondenswasserbildung an den Innenseiten der Hausaußenwände bei unzureichender Wärmedämmung sowie durch Kältebrücken auftreten und führen vor allem in der kälteren Jahreszeit oft zu Schimmelbildung an Decken, Wänden oder um Fenster herum. Neben der optischen Beeinträchtigung kann von den Sporen des Schimmelpilzes auch eine erhebliche Gesundheitsgefährdung ausgehen.
Wenn Feuchtigkeitsschäden und/oder Schimmel in der Wohnung auftreten, müssen die Mieter/innen dies umgehend dem Vermieter anzeigen. Die Mängelanzeige (§ 536 c BGB) ist eine wesentliche Voraussetzung für die Durchsetzung aller weiteren Rechte, wie Mängelbeseitigung, Mietminderung, außerordentliche Kündigung und Geltendmachung weitergehender Schadensersatzansprüche.
Mietrechtlich betrachtet ist Schimmel in der Wohnung ein Mangel und kann zur Minderung der Miete oder auch zur Kündigung des Mietverhältnisses berechtigen.
Nützliche Ratschläge zum Thema »Mietrecht und Mieterfragen«
Schönheitsreparaturen:
Die Vereinbarung starrer und fester Renovierungsfristen im Mietvertrag ist unzulässig. Wird vereinbart, dass “mindestens” oder “immer” oder “auf jeden Fall” Küche, Bad und Toilette nach 3 Jahren; Wohn-, Schlaf- und Kinderzimmer nach 5 Jahren renoviert werden müssen, ist diese Vertragsklausel unwirksam, der Mieter muss nicht renovieren BGH VIII ZR 361/03).
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Die Vereinbarung “Die Kosten der Schönheitsreparaturen trägt der Mieter” ist wirksam (BGH VIII ZR 339/03).
Ist im Mietvertrag vereinbart, dass der Mieter bei seinem Auszug die Wohnung immer renovieren muss, ist das unwirksam. Die Unwirksamkeit erfasst auch eine eventuelle zweite Absprache im Mietvertrag, die die laufenden Renovierungsarbeiten betrifft (BGH VIII ZR 335/02).
Kündigungsfristen:Für eine Mieterkündigung gilt grundsätzlich die dreimonatige Kündigungsfrist. Die alten, von der Wohndauer abhängigen, drei bis zwölf Monate langen Fristen greifen nur dann ein, wenn sie in einem vor dem 1. September 2001 abgeschlossenen Mietvertrag vereinbart, das heißt wörtlich oder sinngemäß wiedergegeben worden sind (BGH VIII ZR 240/02).
Die kurze, dreimonatige Kündigungsfrist für Mieter greift auch dann nicht ein, wenn die längeren, drei- bis zwölfmonatigen Kündigungsfristen in einer Fußnote des Vertrages festgehalten wurden (BGH VIII ZR 64/03).
Mietminderung:Der Mieter verliert sein Recht zur Mietminderung nicht automatisch sechs Monate nach Auftreten des Mangels. Selbst dann nicht, wenn er in dieser Zeit die volle Miete anstandslos weitergezahlt oder den Vermieter nicht informiert hat (BGH VIII ZR 274/02).
Lebensgefährte:Will der Mieter nach Abschluss des Mietvertrages seinen Lebensgefährten in die Wohnung nachziehen lassen, muss er die Zustimmung des Vermieters einholen. Der muss den Nachzug des “Dritten” in aller Regel erlauben (BGH VIII ZR 371/02).
Wohnungsabnahme:Einer Wohnungsendabnahme geht immer eine fristgemäße Kündigung vom Mieter oder eine fristlose Kündigung Seitens des Vermieters voraus. Der Mieter ist verpflichtet, die Wohnung entsprechend der mietvertraglichen Vereinbarung an den Vermieter zurückzugeben. Je nachdem, was die Parteien im Mietvertrag geregelt haben, ist der Mieter verpflichtet, die Wohnung besenrein bzw. entsprechend der Schönheitsreparaturen-regelung (ev. Fristenplan) zurückzugeben.
Mietkaution:Die vertraglich vereinbarte Mietkaution darf immer egal, ob Barkaution oder verpfändetes Sparbuch in drei Monatsraten gezahlt werden. Anders lautende Vertragsabsprachen sind unwirksam (BGH VIII ZR 344/02).
Wird über das Vermögen des Vermieters das Insolvenzverfahren eröffnet, muss der Zwangsverwalter die Kaution bei Ende des Mietverhältnisses an den Mieter auszahlen (BGH VIII ZR 11/03).
Untermiete:Für die Weitervermietung oder Überlassung der Mietwohnung an andere, braucht der Mieter zwingend die Zustimmung seines Vermieters (§ 549 BGB).
Der Mieter hat unter bestimmten Voraussetzungen einen Anspruch auf diese Zustimmung des Vermieters. Dann nämlich, wenn er ein berechtigtes Interesse für eine Untervermietung hat. In diesem Fall darf der Vermieter nur ablehnen, wenn ein wichtiger Grund in der Person des Untermieters liegt, die Wohnung durch die Untermiete überbelegt ist oder ein anderer wichtiger Grund auf Seiten des Vermieters besteht. Ist dem Vermieter eine Untervermietung nur durch angemessene Erhöhung des Mietzinses zuzumuten, darf er die Zustimmung zur Untervermietung von einer Erhöhung der Miete abhängig machen. Die Interessen des Vermieters sind dabei anhand der Zumutbarkeit der Erlaubniserteilung zu beurteilen.
Dies gilt im übrigen nicht bei Familienangehörigen des Mieters. Diese darf er, sofern durch die Aufnahme keine Überbelegung der Wohnung entsteht, jederzeit in der Mietwohnung aufnehmen (Mitbenutzungsrecht). Die zur Mitbenutzung befugte Person kann allerdings gegenüber dem Vermieter keine Ansprüche geltend machen. Das kann nur der Hauptmieter.
Eine Gebrauchsüberlassung nach § 549 BGB an einen (oder mehrere) Dritte setzt immer voraus, dass ein Mietvertrag zwischen Hauptmieter und Dritten im Einverständnis des Vermieters geschlossen wird. Der Dritte erhält dann ein Mit - bzw. Teilbenutzungsrecht zum selbständigen Gebrauch.
Mietschulden: Wasser absperren!Mit einem Absperren des Wassers müssen Mieter von Gewerberäumen rechnen, die es mit ihren Mietzahlungen nicht so genau nehmen. Entgegen der bisher meist vertretenen Rechtauffassung, dass der Vermieter dies eigenmächtig nicht tun darf, urteilte das Kammergericht Berlin (Az.: 12 W 21/04).
Im verhandelten Fall kündigte der Vermieter aufgrund von Mietrückständen von mehr als 30.000 Euro das Mietverhältnis fristlos. Da die Kündigung gerechtfertigt und somit wirksam war, entfiel nach Ansicht des Gerichts ab diesem Zeitpunkt die Verpflichtung des Vermieters, für Nebenkosten in Vorleistung zu treten.
Abstandszahlungen:Bei entspanntem Wohnungsmarkt - und so wird er heute in Berlin bezeichnet - sind Abstandszahlungen zum Glück seltener. Vor einigen Jahren wurden sie häufig von Vormietern aber auch von Verwaltern u.a. für die bloße Überlassung von Mietwohnungen gefordert. Das ist seit 01.09.1993 nach § 4a des Wohnungsvermittlungsgesetzes für alle Wohnungsarten verboten.
Ablösungsverträge hingegen, d.h. die entgeltliche Übernahme von Möbeln und Einrichtungsgegenständen des Vormieters sind grundsätzlich wirksam. Unwirksam sind derartige Kaufverträge nur, wenn der Preis für die Möbelstücke oder Einrichtungsgegenstände in einem auffälligen Missverhältnis zum Wert steht.
Schimmel und Feuchtigkeit in der Wohnung:Feuchtigkeitsschäden gehören zu den häufigsten Wohnungsmängeln. Sie können in Wohnungen durch eindringendes Wasser auf Grund schadhafter oder unzureichend isolierter Außenwände und Dächer, durch undichte Rohrleitungen, aber auch durch Kondenswasserbildung an den Innenseiten der Hausaußenwände bei unzureichender Wärmedämmung sowie durch Kältebrücken auftreten und führen vor allem in der kälteren Jahreszeit oft zu Schimmelbildung an Decken, Wänden oder um Fenster herum. Neben der optischen Beeinträchtigung kann von den Sporen des Schimmelpilzes auch eine erhebliche Gesundheitsgefährdung ausgehen.
Wenn Feuchtigkeitsschäden und/oder Schimmel in der Wohnung auftreten, müssen die Mieter/innen dies umgehend dem Vermieter anzeigen. Die Mängelanzeige (§ 536 c BGB) ist eine wesentliche Voraussetzung für die Durchsetzung aller weiteren Rechte, wie Mängelbeseitigung, Mietminderung, außerordentliche Kündigung und Geltendmachung weitergehender Schadensersatzansprüche. Mietrechtlich betrachtet ist Schimmel in der Wohnung ein Mangel und kann zur Minderung der Miete oder auch zur Kündigung des Mietverhältnisses berechtigen.